Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật; Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Đối với cá nhân cư trú

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Giá chuyển nhượng (từng lần)

Thuế suất 2%

Trong đó:

(i) Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất (kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

(ii) Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

(iii) Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

>>> Xem thêm: Tìm dịch vụ kiểm toán nội bộ uy tín giá rẻ.

Đối với cá nhân không cư trú

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Giá chuyển nhượng bất động sản

Thuế suất 2%

(i) Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú: là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú.

(ii) Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân – mẫu số 03/BĐS-TNCN (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) theoThông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 40/2025/TT-BTC.

>>> Xem thêm: https://dichvukiemtoanbctc.com/bao-gia-dich-vu-kiem-toan-doc-lap.html

Các trường hợp miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Số 1 – Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa thành viên trong gia đình với nhau

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người trong gia đình với nhau được nêu sau đây sẽ được miễn thuế TNCN: chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản là đất đai do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này cũng sẽ được miễn thuế TNCN.

Số 2- Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có 1 bất động sản

Cũng theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định, trong trường hợp người có thu nhập đến từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở, nhưng người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người đó sẽ được miễn thuế TNCN.

Tuy nhiên, cá nhân thuộc trường hợp này được miễn thuế TNCN cần phải đáp ứng các điều kiện được nêu sau đây:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi”

Lưu ý: Cá nhân chỉ được miễn thuế khi đất duy nhất mà cá nhân đó sở hữu là đất ở, còn đối với những loại đất khác thì vẫn sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định.

Các bài viết cùng chủ đề:

Kết luận

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, áp dụng cho cả cá nhân cư trú và không cư trú.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp được miễn thuế như: chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột, hoặc trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất một nhà, một thửa đất ở tại Việt Nam. Việc hiểu đúng và áp dụng chính xác quy định sẽ giúp người dân thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, tránh bị xử phạt và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

5 Câu hỏi về thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?

Trả lời: Công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%, không trừ chi phí.

Khi nào được miễn thuế TNCN khi bán nhà, đất?

Trả lời: Khi chuyển nhượng duy nhất một bất động sản nhà ở/đất ở hoặc chuyển nhượng giữa các thành viên gia đình theo quy định.

Giá chuyển nhượng để tính thuế lấy theo đâu?

Trả lời: Lấy theo giá ghi trên hợp đồng. Nếu thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định thì áp dụng giá UBND ban hành.

Cá nhân không cư trú có phải nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam không?

Trả lời: Có. Thuế suất vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng, không được trừ chi phí.

Thời điểm xác định nghĩa vụ thuế là khi nào?

Trả lời: Tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc khi làm thủ tục sang tên đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

📞 Hotline: GỌI NGAY 098 225 4812 – Mr. Trần Thường Các.

TÁC GIẢ: Trần Thường Các Founder thuong hieu dichvukiemtoanbctc.com.

THÔNG TIN LIÊN HỆ THƯƠNG HIỆU DICHVUKIEMTOANBCTC.COM 15+ NĂM KINH NGHIỆM

WEB: https://dichvukiemtoanbctc.com/

Facebook: https://www.facebook.com/Congtykiemtoandoclapuytin/

Pin: https://www.pinterest.com/dichvukiemtoanbctc/

Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản