Cách hạch toán kế toán chi phí môi giới bất động sản
Ngành bất động sản bùng nổ thì theo đó các công ty môi giới, cá nhân môi giới bất động sản cũng phát triển theo đó, nếu công ty bạn là chủ đầu tư và ký hợp đồng môi giới với cá nhân, công ty thì sau khi xuất hóa đơn môi giới và chi hoa hồng thì các bạn kế toán thuế tiến hành hạch toán thế nào sao cho đúng; Cùng thương hiệu dichvukiemtoanbctc.com tìm hiểu chi tiết nhất các bạn nhé.
Cách hạch toán kế toán chi phí môi giới bất động sản
Chi phí môi giới là gì?
Chi phí hoa hồng môi giới là khoản tiền mà một bên trả cho môi giới hoặc đại lý để họ thực hiện các công việc trung gian, tìm kiếm, hoặc hỗ trợ giao dịch thành công. Chi phí này thường được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá trị giao dịch hoặc được thỏa thuận cố định từ trước.
Ví dụ: Công ty xây dựng A là công ty chủ đầu tư dự án chung cư CAC, Công ty A ký hợp đồng môi giới cá nhân TRẦN TÈO, cứ mỗi căn chung cư mà anh TÈO bán được thì được hưởng 2% hoa hồng trên giá chưa thuế của căn hộ đó.
>>> Có thể bạn quan tâm: Nhận hoa hồng từ việc làm đại lý thì có phải đóng thuế không? Mức đóng bao nhiêu?
Đối với công ty ký hợp đồng môi giới với một cá nhân
Do đây là hợp đồng mua giới để cá nhân làm trung gian giới thiệu khách hàng, bán sản phẩm của công ty và công ty phải trả chi phí môi giới thì chi phí mua giới này sẽ được phản ánh vào TK 641. Theo đó, công ty hạch toán như sau:
Trường hợp chi trả tiền thù lao, dịch vụ thuê ngoài… ngay cho các cá nhân bên ngoài, Kế toán công ty tiến hành hạch toán, ghi:
Nợ TK 641.
Có TK 333 (3335) (nếu có).
Có các TK 111, 112 (số tiền thực trả).
Khi chi trả các khoản nợ phải trả cho các cá nhân bên ngoài Công ty, kế toán dịch vụ chuyên nghiệp tiến hành ghi:
Nợ TK 331.
Có TK 333.
Có TK 111, 112 (số tiền hoa hồng thực trả).
Khi nộp thuế TNCN vào Ngân sách Nhà nước thay cho người có thu nhập, ghi:
Nợ TK 333 (3335)
Có TK 111, 112,…
Đối với khi công ty ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với cá nhân để cùng thực hiện dịch vụ cho khách hàng
Khi hợp đồng quy định cá nhân cùng đóng góp công sức, không đóng góp vốn và hưởng cố định theo tỷ lệ ( %) giá trị hợp đồng ký với khách hàng mà không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của hợp đồng là lãi hay lỗ thì về bản chất, đây là hợp đồng thuê dịch vụ bên ngoài. Khi xác định số tiền phải trả cho cá nhân, Kế toán tổng hợp công ty ghi:
Nợ TK 627, 641, 642, 241,…(tùy thuộc vào việc cá nhân đó đóng góp công sức cho hoạt động nào của hợp đồng)
Có TK 333 (nếu có)
Có TK 111, 112, 331,…
Chính sách thuế
a) Đối với hoạt động môi giới:
Trường hợp Công ty ký hợp đồng với cá nhân để thực hiện các hoạt động môi giới bán hàng hóa và cá nhân được hưởng tiền hoa hồng môi giới thì TNCN được xác định là tiền lương tiền công.
Công ty có trách nhiệm khấu trừ thuế TNCN theo mức 10% trên thu nhập trước khi trả cho cá nhân nếu khoản trả từ hai triệu (2.000.000) đồng/lần trở lên.
b) Đối với hoạt động hợp tác kinh doanh với tổ chức
Trường hợp Công ty ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với cá nhân phát sinh doanh thu thì khi cung cấp dịch vụ cho khách hàng theo hợp đồng, Công ty có trách nhiệm xuất hóa đơn, ghi nhận doanh thu, xác định thu nhập tính thuế TNDN theo quy định.
Căn cứ chứng từ chi theo hợp đồng hợp tác hợp tác kinh doanh và khoản chi này có liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh thì công ty được tính vào chi phí được trừ.
Khi công ty chia lại theo tỷ lệ (% ) doanh thu cho cá nhân, công ty có trách nhiệm khai và nộp thuế thay thuế TNCN cho cá nhân hoặc cá nhân tự kê khai, nộp thuế TNCN đối với thu nhập nhận được từ hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Cá nhân môi giới bất động sản có cần có điều kiện gì không?
Trước đây, điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó:
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có tối thiểu 02 người có chứng chỉ; Cá nhân có quyền kinh doanh môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế; Tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024) với nhiều quy định mới liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng.
Trong đó, nổi bật là quy định môi giới bất động sản không được hành nghề tự do kể từ ngày Luật này có hiệu lực. Hay nói cách khác, từ ngày 01/8/2024 môi giới bất động sản không được hành nghề tự do.
Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản từ 01/8/2024 được quy định ra sao?
Số 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Đồng thời, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Phải có quy chế hoạt động môi giới bất động sản.
Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.
Có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề (hiện nay cần 02 người).
Trước khi hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản, doanh nghiệp gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Số 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
Có chứng chỉ hành nghề; Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Định mức chi phí hoa hồng môi giới là bao nhiêu? Quy định cụ thể thế nào?
Theo Khoản 4, Điều 1 của Luật số 71/2014/QH13 ban hành ngày 26/11/2014, Quốc hội khóa XIII đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 (đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 32/2013/QH13). Theo đó, quy định tại điểm m khoản 2 Điều 9 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp về việc giới hạn chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới và một số chi phí khác không còn hiệu lực thi hành.
Cụ thể, điểm m khoản 2 Điều 9 trước đây quy định rằng các khoản chi này không được vượt quá 15% tổng số chi phí được trừ (không bao gồm các khoản chi đã được nêu trong quy định này). Tuy nhiên, với việc bãi bỏ quy định trên, các khoản chi phí như hoa hồng môi giới không còn bị giới hạn định mức khi xác định chi phí được trừ trong thuế thu nhập doanh nghiệp.
Điều này tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc hạch toán chi phí, đặc biệt là trong các hoạt động liên quan trực tiếp đến sản xuất kinh doanh.
Điều kiện để chi phí hoa hồng môi giới được tính là chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp?
Theo Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC. Chi phí hoa hồng môi giới được xác định là chi phí hợp lý của doanh nghiệp khi nó thỏa mãn đủ 3 điều kiện sau:
– Khoản chi hoa hồng môi giới phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
– Khoản chi hoa hồng môi giới có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật.
– Khoản chi hoa hồng môi giới từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng (đã bao gồm cả thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
Kết luận và khuyến nghị
Chi phí hoa hồng môi giới bất động sản là một khoản chi thường xuyên và quan trọng đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư – kinh doanh bất động sản. Để được tính vào chi phí hợp lý khi quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp cần hạch toán đúng tài khoản kế toán, đồng thời đảm bảo đầy đủ chứng từ, hợp đồng rõ ràng, và thanh toán không dùng tiền mặt đối với khoản chi từ 5 triệu đồng trở lên.
Trường hợp chi cho cá nhân môi giới, doanh nghiệp cần khấu trừ thuế TNCN 10% nếu mức chi trả từ 2 triệu đồng/lần trở lên và thực hiện nộp thuế thay đúng hạn.
Từ ngày 01/8/2024, cá nhân môi giới bất động sản không còn được hành nghề tự do, bắt buộc phải hành nghề trong doanh nghiệp có đăng ký môi giới và có chứng chỉ hành nghề theo quy định mới.
👉 Khuyến nghị:
Kế toán doanh nghiệp bất động sản cần nắm rõ các thay đổi pháp lý mới nhất để tránh sai phạm về thuế.
Chủ đầu tư nên hợp tác với các công ty môi giới có pháp lý rõ ràng, đầy đủ chứng chỉ hành nghề.
Nên làm việc với đơn vị kiểm toán – kế toán chuyên nghiệp để được tư vấn chính xác và kiểm soát tốt chi phí môi giới, đồng thời đảm bảo các khoản chi này được trừ hợp lệ khi tính thuế TNDN.
Nếu bạn cần hỗ trợ kiểm tra, tư vấn hoặc lập hồ sơ hạch toán chi phí môi giới bất động sản đúng chuẩn – hãy liên hệ Thương hiệu Dichvukiemtoanbctc.com – Hotline 098 225 4812 – Mr. Trần Thường Các, để được hỗ trợ tận tâm và đúng quy định nhất.
Những câu hỏi thường gặp
- Chi phí hoa hồng môi giới bất động sản được hạch toán vào tài khoản nào?
Trả lời: Chi phí hoa hồng môi giới thường được hạch toán vào TK 641 – Chi phí bán hàng nếu liên quan đến bán sản phẩm, dịch vụ; hoặc TK 627, 642, 241 tùy theo mục đích sử dụng nếu thuộc hợp đồng hợp tác kinh doanh.
- Cá nhân môi giới bất động sản nhận hoa hồng có phải đóng thuế không?
Trả lời: Có. Cá nhân nhận thu nhập từ môi giới sẽ bị khấu trừ thuế TNCN 10% nếu khoản thanh toán từ 2 triệu đồng/lần trở lên, theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.
- Từ 1/8/2024 cá nhân có được hành nghề môi giới bất động sản tự do nữa không?
Trả lời: Không. Từ ngày 01/8/2024 theo Luật Kinh doanh Bất động sản mới, cá nhân môi giới phải hành nghề trong doanh nghiệp có đăng ký môi giới, không được hành nghề độc lập tự do.
- Doanh nghiệp có được trừ toàn bộ chi phí môi giới khi tính thuế TNDN không?
Trả lời: Có, nếu chi phí môi giới đáp ứng đủ 3 điều kiện tại Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC, gồm: có chứng từ hợp lệ, liên quan đến hoạt động kinh doanh, và thanh toán không dùng tiền mặt nếu trên 20 triệu đồng.
- Hợp đồng hợp tác kinh doanh với cá nhân có được tính là chi phí hợp lý không?
Trả lời: Có thể được tính, nếu hợp đồng hợp tác rõ ràng, cá nhân không góp vốn mà chỉ góp công sức, và khoản chi chia lại doanh thu phù hợp với thỏa thuận, có hóa đơn chứng từ đầy đủ.
TÁC GIẢ: Trần Thường Các – Chuyên gia tư vấn kiểm toán doanh nghiệp cuối năm và tư vấn thuế doanh nghiệp FDI.
GỌI NGAY ĐỂ TƯ VẤN CHI TIẾT và BÁO GIÁ, Hotline: 098 225 4812- Mr. Các.
WEB: https://dichvukiemtoanbctc.com/
Facebook: https://www.facebook.com/Congtykiemtoandoclapuytin/
