Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế gì và bao nhiêu năm 2026?

Cá nhân có nhà hoặc xưởng cho thuê thì phải kê khai và nộp những loại thuế nào từ năm 2026? Cách tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà tính thế nào?… Cùng dịch vụ kiểm toán trọn gói của thương hiệu dichvukiemtoanbctc.com 15+ năm kinh nghiệm tìm hiểu chi tiết nhất các bạn nhé.

Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế gì và bao nhiêu năm 2026

Quy định về trường hợp cá nhân cho thuê nhà?

Ngày 10/12/2025 Quốc hội đã ký ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025) thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. Theo đó, tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.

… Tại khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 được sửa đổi bởi điểm b khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng 2025 Tải về quy định quy định hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.

Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 quy định chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 1.1.2026 cụ thể:

Điều 10. Hỗ trợ thuế, phí, lệ phí

… 7. Chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Theo Nghị quyết 198, cá nhân kinh doanh không áp dụng phương pháp khoán thuế từ ngày 1.1.2026. Hộ, cá nhân kinh doanh đang nộp thuế theo phương thức thuế khoán phải chuyển sang phương pháp kê khai và tự nộp thuế.

TÓM LẠI:

Từ 1/1/2026, cá nhân cho thuê nhà phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân (khi có doanh thu TRÊN 500 triệu đồng/năm).

>>> Xem thêm: từ ngày 1 tháng 1 năm 2026 cho thuê tài sản cá nhân như nhà nhà xưởng xe ô tô bao nhiêu 1 năm thì phải nộp thuế.

Cá nhân cho thuê nhà phải kê khai thuế và nộp thuế thế nào từ năm 2026?

Căn cứ Điều 5 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định cụ thể như sau:

Điều 5. Phương pháp tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai

… 4. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai phải thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực, ngành nghề có căn cứ xác định được doanh thu theo xác nhận của cơ quan chức năng thì không phải thực hiện chế độ kế toán.

… 5. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai không phải quyết toán thuế.

Như vậy, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai phải thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ.

Trường hợp cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực, ngành nghề có căn cứ xác định được doanh thu theo xác nhận của cơ quan chức năng thì không phải thực hiện chế độ kế toán.

>>> Xem thêm: Mức giảm trừ gia cảnh mới nhất năm 2026.

Căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là gì?

Căn cứ Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

– Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

– Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

+ Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN áp dụng chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC

+ Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện khai và tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

– Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT.

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN.

Trong đó:

– Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

– Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Không phát sinh số thuế phải nộp thì người cho thuê nhà có phải nộp tờ khia thuế không?

Để tuân thủ đúng quy định, người cho thuê nhà cần chuẩn bị bộ hồ sơ khai thuế bao gồm: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (mẫu 01/TTS); Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng; Bản sao hợp đồng thuê và bản sao Giấy ủy quyền (nếu có).

Về thời hạn, người dân có hai lựa chọn:

Nếu khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

Nếu khai một lần theo năm: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

Như vậy, vấn đề rủi ro pháp lý nằm ở chỗ người dân thường đánh đồng việc miễn thuế với miễn thủ tục. Để tránh rắc rối không đáng có, các chủ nhà có doanh thu thấp vẫn cần thực hiện một động tác nhỏ là nộp tờ khai thuế đầy đủ cho cơ quan chức năng.

Kết luận

Từ ngày 01/01/2026, cá nhân chỉ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN khi doanh thu cho thuê vượt trên 500 triệu đồng/năm; đồng thời lệ phí môn bài chính thức bị bãi bỏ. Tuy nhiên, điểm cần đặc biệt lưu ý là việc không phát sinh số thuế phải nộp không đồng nghĩa với việc được miễn thủ tục kê khai thuế.

Để tránh rủi ro pháp lý, bị truy thu hoặc xử phạt hành chính, cá nhân cho thuê nhà cần kê khai thuế đúng hạn, đúng mẫu, lưu trữ đầy đủ hợp đồng và hồ sơ liên quan, nhất là trong bối cảnh từ năm 2026 chấm dứt phương pháp thuế khoán và chuyển hoàn toàn sang cơ chế kê khai – tự nộp thuế.

>>> Liên hệ tư vấn dịch vụ báo cáo thuế kế toán trọn gói tại Tân Phú HCM.

Câu hỏi thường gặp

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà từ 500 triệu đồng/năm trở xuống có phải nộp thuế không?

Không. Cá nhân có doanh thu cho thuê nhà từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định mới.

Không phát sinh thuế thì cá nhân cho thuê nhà có phải nộp tờ khai thuế không?

Có. Dù không phát sinh số thuế phải nộp, cá nhân vẫn phải nộp tờ khai thuế để tránh bị coi là không kê khai và bị xử phạt về thủ tục thuế.

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có phải nộp lệ phí môn bài không?

Không. Theo Nghị quyết 198/2025/QH15, lệ phí môn bài đã bị bãi bỏ hoàn toàn từ ngày 01/01/2026.

Thuế GTGT và thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm được tính thế nào?

Thuế được tính trên doanh thu, theo công thức:

Thuế GTGT = Doanh thu × Tỷ lệ thuế GTGT.

Thuế TNCN = Doanh thu × Tỷ lệ thuế TNCN.

(Tỷ lệ áp dụng theo Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC).

Cá nhân cho thuê nhà có phải quyết toán thuế cuối năm không?

Không. Cá nhân cho thuê nhà nộp thuế theo phương pháp kê khai thì không phải quyết toán thuế, chỉ cần kê khai và nộp thuế theo kỳ hoặc theo năm theo quy định.

📞 Hotline: GỌI NGAY 098 225 4812 – Mr. Trần Thường Các.

TÁC GIẢ: Trần Thường Các Founder thuong hieu dichvukiemtoanbctc.com.